遞表五個多月，萬物云IPO只差“臨門一腳”。9月19日，萬物云發布全球發售公告，公司股票代碼02602.HK。根據公告，萬物云擬全球發售1.167億股，其中香港發售11.67萬股，國際發售1.05億股。預計每股發售定價不低于47.1港元，最高不高于52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。萬物云上市后，物管江湖的座次排名將有一個新的變化。根據計算，預計萬物云上市后總市值約549.72億港元至615.07億港元，如果穩定“落實”，萬物云有可能超過碧桂園服務，在港股上市物企中排名第二位，僅次于華潤萬象生活。
從是否會上市，到籌備遞表，再到通過聆訊，萬物云IPO一直備受關注。
2021年6月30日，在萬科2020年度股東大會上，萬科集團董事會主席郁亮彼時給出的答案仍是“萬科的物業服務在未來適當的時候會安排上市，但目前還沒有上市計劃。”
四個月后，2021年11月5日，萬科正式發布公告稱，擬分拆萬物云在港交所發行境外上市外資股(H股)股票并上市。
自此之后，萬物云的IPO日程進度很快。今年4月1日，港交所網站顯示，萬物云向港交所正式遞交上市申請。今年7月，關于分拆萬物云境外上市的申請獲得中國證監會核準。9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。
遞表五個多月，萬物云IPO只差“臨門一腳”。根據全球發售將予提呈發售的萬物云H股股份總數將為1.17億股(假設超額配股權未獲行使)，相當于緊隨全球發售完成后萬物云已發行股份總數約10%，假設超額配股權獲悉數行使則為1.34億股萬物云H股股份，相當于緊隨全球發售完成及超額配股權獲悉數行使后萬物云已發行股份總數約11.33%。
此次IPO募集資金約54.9億港元至61.5億港元。公告顯示，募集資金主要用于業務擴張、創造新收入機會，在全國范圍內推進“萬物云街道”模式。部分資金會用于AIoT和BPaaS解決方案的開發，孵化萬物云生態系統，及吸納與培養人才。
就萬物云上市相關問題，北京商報記者與萬物云方面取得聯系，對方稱因上市靜默期，相關內容不便回應。
根據預期，萬物云將于2022年9月29日(星期四)上午9時開始交易。
與大多數同行相比，萬物云的“獨立”稍晚了一些。2020年被視為物管企業的上市元年，包括恒大物業、融創服務、華潤萬象生活等多家物管企業排隊赴港上市，彼時市場風口也吹得正旺，上市物企大多收獲了高估值。
而萬物云如今的上市節點錯過了最佳的“高估”期，市場也大多在談“趕個晚集”。
在今年8月底萬科召開的2022年中期業績推介會上，有投資者提出“如何看待萬物云上市時點以及估值是否會跟預期有所差異”的問題，萬科董事會秘書朱旭回應稱，去年物業市場估值確實遠遠高于現在，但對萬科而言，推進業務分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。
萬物云無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點。朱旭直言，“我們并不追求在行業估值頂點去上市，我們希望萬物云能夠得到市場的理性估值”。
郁亮則補充稱，萬科分拆物業上市，不是“賣豬仔”，通過好的價錢把它賣掉，是想讓它通過上市有更好的發展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關心的是通過資本市場來獲得更多的力量，支持它進一步發展。
市場回歸理性后，萬物云能撐起多大的市值?根據計算，預計萬物云上市后總市值約549.72億港元至615.07億港元。而從港股上市物企現狀來看，截至9月16日收盤，華潤萬象生活的總市值約812.57億港元，碧桂園服務的總市值約534.3億港元，中海物業總市值約279.05億港元，保利物業總市值約267.81億港元，恒大物業總市值約248.65億港元……從預估市值來看，萬物云能排到第二位。
地產分析師嚴躍進表示，萬科物業誕生很早，基礎非常扎實，如今走向資本市場可謂水到渠成。對于一些優秀的物管企業，資本市場也給予積極的關注，這從萬物云的基石投資陣容也可以看出來。而且作為頭部房企中唯一一個沒有分拆上市的物管板塊，萬物云的估值還有進一步提升的空間。但不可否認，年初金茂服務的破發，也給出資本市場對于物管板塊一些“謹慎”的答案。
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