截至4月12日，大部分物企都交出了2021年的成績單。而地產(chǎn)行業(yè)動蕩起伏，房企暴雷不斷，使得物業(yè)行業(yè)恐慌情緒加劇，資本市場對物管板塊的估值隨之大幅回調(diào)，行業(yè)估值行至底部。
在2022年觀點年度論壇上，新城悅服務(wù)集團首席戰(zhàn)略官尤建峰認為，物企股價下調(diào)的主要原因在于地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，如開發(fā)商面臨現(xiàn)金流危機、低價出售自己的物業(yè)公司，以及未來增長前景可能沒那么樂觀，使得資本市場對于房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生了比較大的負面情緒，導(dǎo)致所有物業(yè)公司股價非常大幅的打折。
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，上市物業(yè)公司PE平均值從2021年6月最高點的34倍回調(diào)至2021年末的最低點17倍。
4月12日，由觀點機構(gòu)主辦，聯(lián)合舉辦的2022觀點年度論壇在廣州開幕，會議主題為“洞察新的模式”，主要探討房地產(chǎn)企業(yè)如何重構(gòu)底層運營邏輯，應(yīng)對變革中出現(xiàn)的風(fēng)險與機遇。
物企上市降溫
觀點指數(shù)統(tǒng)計，2021年全年遞表企業(yè)數(shù)量達34家，是迄今為止最多的一年。但是全年遞表物企眾多而過會者寥寥，上市的物企數(shù)量未及預(yù)期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者透露，物企上市降溫，這種跡象表明投資者逐步回歸理性，之前很多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈比較緊張，而物業(yè)的估值相對較高，房企通過物業(yè)去融資，緩解資金緊缺的局面。
而“招股書失效”成了物管行業(yè)2021年的普遍現(xiàn)象。
舉例來說，2022年3月14日，據(jù)港交所披露，瑞安新天地于2021年9月13日遞交的招股書顯示“失效”。
招股書顯示，2018年、2019年和2020年三個財政年度及2021年上半年，瑞安新天地的收入分別為23.93億、25.80億、23.58億和13.77億元人民幣，凈利潤則為6.81億、5.84億、-2.63億和4.74億元。同時，2021年上半年，瑞安新天地流動負債總增至12.82億元。
此外，據(jù)觀點指數(shù)，2021年上市的13家物管企業(yè)募資總額為91億港元，占2021年港交所所有新上市企業(yè)募資總額的2.7%，與去年同期相比下降近10個百分點。
市值冰火兩重天
觀點指數(shù)報告指出，超6成上市物企市值范圍在100億港元以下;截至2022年2月28日，市值區(qū)間的差值更是達到了1569億港元。
對于物企之間的市值差值過大的原因，李宇嘉認為由于目前物企行業(yè)是增量市場，盈利模式只有收物業(yè)費，在管面積是造成市值差距的主要原因。
從各物企公布的2021年財報來看，2021年營收規(guī)模突破百億元物企的共有7家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余、萬物云和龍湖智創(chuàng)生活。
其中，碧桂園服務(wù)以288.43億元居于2021年港股營收榜首，而其在管面積達7.66億平方米，處于上市物業(yè)企業(yè)在管規(guī)模之首。雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余的在管面積分別為4.89億平、4.65億平、3.04億平和2.81億平。
其中，龍湖智創(chuàng)生活和萬物云分別于今年1月和4月先后向港交所提交招股書，其在管面積分別為2.5億平和7.8億平。
物企未來的發(fā)展方向
目前物企的第一增長曲線來自于物業(yè)管理服務(wù)費，但是由于物業(yè)管理服務(wù)面積有限，物業(yè)費用基本恒定。
過去物管行業(yè)要想實現(xiàn)新增長，主要是通過關(guān)聯(lián)房企交付、兼并購等方式實現(xiàn)規(guī)模擴張。但由于2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用危機爆發(fā)，物企估值下行，這兩種方式變得不太可行。
記者通過觀察恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊，發(fā)現(xiàn)其在2022年3月15日處于最低點3544.84點，與2021年6月30日的最高點10607.56點相比，下降了66.58%。
對此，建業(yè)物業(yè)副總經(jīng)理付秋生認為，企業(yè)目前最大的或者最值得把握的業(yè)務(wù)機遇，就是社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域。
付秋生表示，從信任度的角度來講，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可以獲取業(yè)主黏性和忠誠度，這也是挖掘增值服務(wù)價值和實現(xiàn)品牌溢價的切入口;從政策角度來講，政府不斷推出社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展社區(qū)商業(yè)，解決物流配套支持，希望通過刺激消費帶來經(jīng)濟的增長;從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，新的語境下都在尋找企業(yè)的第二增長曲線，社區(qū)增值服務(wù)正在成為新的增長點。
值得注意的是，從年報可看出，部分物企正在布局社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域。
像4月1日正式向港交所遞交招股說明書的萬物云，在招股書中提到要為社區(qū)空間服務(wù)、商企和城市空間服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。而萬物云CEO朱保全曾表示，公司會從每年的營收中拿出1.5%用于研發(fā)與創(chuàng)新。
李宇嘉指出，物企行業(yè)從現(xiàn)在開始沉淀出來到底誰才是真正王者，哪家物企在管的面積更大，那么就能夠獲得更多像社區(qū)的商業(yè)、物流、養(yǎng)老、教育等的增值服務(wù)來源。
關(guān)鍵詞 : 物管行業(yè) 地產(chǎn)行業(yè) 上市物企市值 物企行業(yè)
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界面AI 12-05 08:25:28
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瑞瑪精密及公司子公司香港瑞瑪擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買香港大言51%的股權(quán)。
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界面AI 12-05 08:31:46
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有一種寒冷叫忘穿秋褲是什么意思秋褲，顧名思義，就是秋天穿的褲，其實是氣溫較低時穿在外褲里用來保暖...
國際財經(jīng)時報 12-05 08:41:44
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