孫宏斌解開了融創(chuàng)中國(guó)的困局？

2023-06-19 09:29:25 中金在線財(cái)經(jīng)號(hào)

斑馬消費(fèi) 楊柘

(資料圖片)

在房地產(chǎn)行業(yè)里，孫宏斌歷來是白馬騎士般的存在。它曾出手闊綽地救樂視、救萬達(dá)、救泛海，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里四處撒錢的“接盤俠”。

當(dāng)融創(chuàng)中國(guó)“出事”之后，卻四望無人，只能靠自己縫縫補(bǔ)補(bǔ)，甚至孫老板不惜押上個(gè)人信譽(yù)，為企業(yè)走出困局背書。

從去年停牌到今年復(fù)牌，再到日前公司境外債重組獲大部分債權(quán)人認(rèn)可，這期間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)驟變，售樓部門可羅雀，行業(yè)神話不再。

對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來說，化解債務(wù)僅僅讓公司能緩一口氣，接下來，如何通過市場(chǎng)獲得流動(dòng)性，又是另一座難以翻越的大山。

公司已體驗(yàn)到銷售之難——今年前5個(gè)月，合約銷售金額、合約銷售面積同時(shí)腰斬，數(shù)據(jù)確實(shí)不怎么好看。

中國(guó)房企集體蒙眼狂奔的時(shí)代戛然而止，與眾多同行一樣，融創(chuàng)中國(guó)也亟待甩掉債務(wù)包袱，輕裝上陣。

解開困局

20多天前，賈躍亭在美國(guó)宣布法拉第未來首款量產(chǎn)車FF 91進(jìn)入交付階段，輾轉(zhuǎn)9年的傳說終于塵埃落地。他的山西老鄉(xiāng)孫宏斌，日前也解開了困局。

上周，融創(chuàng)中國(guó)披露，債權(quán)人陳淮軍針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)程序被終止，還有各方關(guān)切的境外債重組，有了新進(jìn)展。

據(jù)6月13日公告，公司境外債重組方案已得到87%債權(quán)人支持，并已有占債權(quán)人小組現(xiàn)有債券總額25%的債權(quán)人，簽署認(rèn)購(gòu)不少于8億美元的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。

這份總規(guī)模約91億美元境外債重組方案自去年12月公開，主要通過可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等4種方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，公司以此對(duì)債務(wù)規(guī)模進(jìn)行削減。

3月28日，上述債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人認(rèn)可的比例僅30%，5月4日達(dá)到85%，在經(jīng)過必要的法律程序后，即可落地執(zhí)行。

梳理發(fā)現(xiàn)，孫宏斌及其團(tuán)隊(duì)不斷與債權(quán)人死磨硬泡，促成關(guān)鍵在于不斷妥協(xié)。

從公開信息來看，下調(diào)強(qiáng)制債轉(zhuǎn)股價(jià)格、上調(diào)可轉(zhuǎn)債規(guī)模，可能是促動(dòng)債權(quán)人選擇站隊(duì)的重要因素。

比如，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債前期轉(zhuǎn)股價(jià)格，由10港元/股下調(diào)至6港元/股；強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債最低轉(zhuǎn)股價(jià)格，從4.58港元/股降至4港元/股。融創(chuàng)服務(wù)股份最低交換價(jià)格從17港元/股降至13.5港元/股。

公司上調(diào)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券限額（規(guī)模）從17.5億美元，已增至22億美元。

孫宏斌本人放低姿態(tài)，除了大幅自降薪酬外，此前無息借給公司的4.5億美元，也將加入到強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債中，且他的債權(quán)劣后于其他新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債等償付權(quán)利。

截至去年底，孫宏斌持有公司38.75%股權(quán)。債轉(zhuǎn)股后，他所持公司股權(quán)比例將降至30%以下，仍為公司第一大股東。

這樣，孫宏斌和公司，終于得到喘息的機(jī)會(huì)，計(jì)劃本月底公司經(jīng)營(yíng)基本回歸正常，已是板上釘釘。

融創(chuàng)底色

在出險(xiǎn)房企中，融創(chuàng)中國(guó)應(yīng)該是化債過程較為透明、效率較高的一家，這不僅來自于孫宏斌的個(gè)人影響力，還得益于自身資產(chǎn)質(zhì)量。

自去年以來，公司先后引入AMC機(jī)構(gòu)和出售股權(quán)等方式盤活項(xiàng)目。其中較為吸睛的，就是上海董家渡“地王”項(xiàng)目。

這宗早年馳援泛?？毓蓵r(shí)獲得的資產(chǎn)，已得到中信信托、華融等多家機(jī)構(gòu)聯(lián)合注資，注資規(guī)模120億元；還有，東方資產(chǎn)、陜西金資，分別對(duì)武漢桃花源項(xiàng)目、咸陽(yáng)森嶼城的注資。這些項(xiàng)目的開發(fā)，才得以延續(xù)。

另外，股權(quán)出讓方面，公司將深圳冰雪文旅城51%股權(quán)出售給珠海華發(fā)。

其實(shí)在2021年，公司就開始謹(jǐn)慎起來，先后將上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、昆明融創(chuàng)文旅城二期，以及西雙版納環(huán)球世紀(jì)會(huì)展70%股權(quán)等轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。

擺上貨架又何止這些。

初步統(tǒng)計(jì)，過去兩年多時(shí)間里，融創(chuàng)通過處置資產(chǎn)、股權(quán)融資以及銷售回款等方式，回籠資金已超過300億元。

在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境里，公司殷實(shí)的家底成為基本盤，尤其在一二線城市持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，標(biāo)普等機(jī)構(gòu)將此視作后續(xù)流動(dòng)性的保障。

截至去年末，公司權(quán)益土地儲(chǔ)備1.3億平方米，權(quán)益土地貨值約1.41萬億元。同期，凈資產(chǎn)規(guī)模為864億元。

截至今年前5個(gè)月，公司累計(jì)交付8.2萬套房屋，銷售規(guī)模451.2億元，位列克而瑞百?gòu)?qiáng)榜單第16位。

大起大落

融創(chuàng)中國(guó)陷入債務(wù)泥潭，這并不是孫宏斌大半生最難熬的時(shí)刻。

上世紀(jì)90年代，年輕氣盛的孫宏斌的一次誤判，招致牢獄之災(zāi)，摔了一個(gè)大跟頭。

從意氣風(fēng)發(fā)轉(zhuǎn)眼就是至暗時(shí)刻，換做別人一定會(huì)士氣低落，但孫宏斌不一樣，恢復(fù)自由后，轉(zhuǎn)身就與老東家握手言和，并獲得了一筆不小的創(chuàng)業(yè)資金。

作別老東家后，他回到天津，創(chuàng)立順馳，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里攻城掠地，一時(shí)風(fēng)生水起。

2003年，順馳房地產(chǎn)已發(fā)展成為一家全國(guó)性企業(yè)，當(dāng)年銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)45億元，劍指萬科（銷售額63億元）。

二者距離不遠(yuǎn)，但突襲而來的風(fēng)暴讓孫宏斌的野心馬上跌落。2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越發(fā)趨嚴(yán)，在行業(yè)里狼性擴(kuò)張的順馳，沒能逃不過這場(chǎng)劫難，最終因資金鏈引發(fā)重重危機(jī)。

2006年，孫宏斌將所持順馳房地產(chǎn)55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港路勁，對(duì)價(jià)12.8億元，次年轉(zhuǎn)讓剩余股權(quán)。

孫宏斌并未消失，2008年，他再次開始創(chuàng)業(yè)。

2010年，融創(chuàng)中國(guó)在聯(lián)交所主板上市，又開始一場(chǎng)狼性突擊。

計(jì)劃收購(gòu)宋衛(wèi)平的綠城中國(guó)、大戰(zhàn)金科股份黃紅云、150億解救賈躍亭，緊接著就是對(duì)萬達(dá)、泛?？毓上嚓P(guān)資產(chǎn)的接盤，孫宏斌的一舉一動(dòng)，都能成為資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

站在聚光燈下，出手闊綽的買買買，外界不乏質(zhì)疑，他的資金究竟來源于哪里？

其實(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的資金大部分來自于高周轉(zhuǎn)銷售回款和高杠桿融資，但是，超長(zhǎng)條線的業(yè)務(wù)布局，一旦哪個(gè)環(huán)節(jié)出了紕漏，他的算盤就會(huì)馬上失靈。

2021年之后，他的動(dòng)作已相當(dāng)謹(jǐn)慎，最終還是在去年5月，因4筆美元債到期應(yīng)付利息合計(jì)約1.05億美元逾期，成為出險(xiǎn)房企一員。

事后，孫宏斌總結(jié)，主要是追求規(guī)模的慣性，在投資方面過于樂觀，沒有經(jīng)受住考驗(yàn)。

截至6月16日收盤，公司總市值85億港元，較高峰期超2500億港元市值，蒸發(fā)9成以上。

人們期待的是，大起大落后，孫宏斌是否還會(huì)東山再起？